Ruimtelijke inrichting
Grond
Inleiding
De gebiedsontwikkeling in de stad krijgt mede vorm via projecten op basis van grondexploitaties. De grondexploitaties zijn ondersteunend aan vooral de programma’s Wonen, Economie (Kantoren en bedrijventerreinen) en maatschappelijke functies (zoals Onderwijs, Cultuur en Sport). De focus richt zich op de grote projecten Spoorzone, Meerhoven, Brainport Industries Campus (BIC) en NRE terrein. In de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) worden jaarlijks grondexploitatieprojecten geprogrammeerd en geprioriteerd. Daarnaast faciliteren we ruimtelijke ontwikkelingen via (zogeheten ‘anterieure‘) overeenkomsten, waarbij we door kostenverhaal actief en projectmatig meewerken aan initiatieven van derden op hun eigen grond. Dit gebeurt vooral daar waar maatschappelijk meerwaarde te realiseren is.
Wat hebben we bereikt?
Het doorzettende herstel van de economie vertaalt zich naar de (verwachte) resultaten in de grondexploitaties. Bij de actualisatie van de grondexploitaties zijn deze positieve ontwikkelingen doorgevoerd. Uitgangspunt blijft echter dat we kosten, opbrengsten en te hanteren parameters realistisch inschatten in het kader van het voorzichtigheidsbeginsel. Naast deze positieve ontwikkelingen zijn ook enkele (programmatische) aanpassingen in projecten doorgevoerd met een negatief financieel effect. De verwachte netto contante waarde (NCW) is met circa € 49 miljoen nagenoeg gelijk gebleven aan circa € 48 miljoen in het vorig MPG. Het verwachte resultaat op eindwaarde is afgenomen van circa € 65 miljoen naar circa € 57 miljoen. Het verschil tussen de ontwikkeling van de prognose van het resultaat van de grondexploitaties op eindwaarde en NCW wordt voornamelijk veroorzaakt door de nieuwe BBV-richtlijnen over de toe te rekenen rente aan grondexploitaties en de te hanteren discontovoet voor berekening van de NCW.
Net als in 2015 hebben we ook in 2016 meer opbrengsten dan kosten gerealiseerd. Dit heeft geleid tot een verdere afname van de boekwaarde met € 5,6 miljoen. Er zijn ook in het afgelopen jaar veel bouwkavels verkocht en daarmee is de voorraad bouwkavels verder afgenomen. Gezien de aantrekkende markt en het verwachte positieve resultaat kunnen we spreken van een nog resterende zeer courante voorraad. Om aan de stijgende vraag te kunnen voldoen, en hiervoor de juiste woningen en werklocaties te kunnen bieden, blijft het noodzakelijk om grondposities in voorraad te hebben en deze tot ontwikkeling te brengen.
De benodigde weerstandscapaciteit voor risico’s in de huidige projectenportefeuille daalt van € 37,2 miljoen naar € 26,2 miljoen. Ook hier zien we de sterk verbeterde marktomstandigheden terug.
In maart 2016 heeft de Commissie BBV een tweetal notities gepubliceerd, de ‘Notitie grondexploitaties 2016’ en de notitie ‘faciliterend grondbeleid’. Beide notities zijn in werking getreden met ingang van het begrotingsjaar 2016. Het afgelopen jaar zijn de grondexploitaties aangepast aan nieuwe richtlijnen van de commissie BBV. De financiële consequenties van deze nieuwe richtlijnen zijn in het MPG 2017 verwerkt.
Vanaf 1 januari 2016 is de vennootschapsbelastingplicht (Vpb) voor gemeenten een feit. Ook gemeenten moeten 25% belasting afdragen over de fiscale winst die met commerciële activiteiten is verdiend. De uitgevoerde QuickScan op de vastgestelde grondexploitaties wijst er op dat de grondexploitatieactiviteiten Vpb-plichtig worden. Er is onderzocht wat de mogelijke Vpb-gevolgen zijn voor de portefeuille aan grondexploitatie-activiteiten. Afhankelijk van de uitgangspunten in de berekening komt de Vpb-last voor grondexploitatieactiviteiten op een totaal van tussen € 0,4 miljoen en € 3,5 miljoen tot 2030.
Wat hebben we daarvoor gedaan?
| Implementeren nota Grondbeleid | |
Het college heeft in 2015 opdracht gegeven om een nieuwe nota Grondbeleid op te stellen. Hiervoor is een plan van aanpak vastgesteld dat ook ter kennisname aan de raadsleden is gestuurd (RIB 15R6432). In 2016 is dit plan van aanpak herijkt. Besloten is de samenspraak met partners nadrukkelijk een plek te geven in het proces. In november 2016 is daarom een themasessie georganiseerd met circa vijftig belanghebbenden en externe experts. Ook raadsleden zijn uitgenodigd om bij deze bijeenkomst aanwezig te zijn. Onder andere op basis van de opbrengst van die bijeenkomst is de nota uitgewerkt. De nota is op 13 april 2017 door de raad vastgesteld. | ||
Wat heeft het gekost?
Exploitatie | Begroting | Realisatie | Afwijking |
|---|---|---|---|
(Bedragen x € 1.000) | 2016 | 2016 | 2016 |
Lasten | -88.387 | -46.396 | 41.991 |
Baten | 85.488 | 38.933 | -46.555 |
Mutaties reserves (- = toevoeging, + = onttrekking) | 1.139 | 841 | -298 |
Resultaat | -1.760 | -6.623 | -4.863 |
Toelichting afwijking exploitatie | Lasten | Baten | Toev / onttr reserves | Resultaat | Structureel |
|---|---|---|---|---|---|
(Afwijking in € 1.000, - = Nadeel) | |||||
Projecten (grond)exploitaties | |||||
De (grond)exploitaties hebben een meerjarig karakter. De lasten en baten per jaar worden in het collegeproduct grond verwerkt. Het jaarsaldo wordt geboekt naar de balans zodat er voor lopende projecten geen resultaat op het collegeproduct grond is. | 17.589 | ||||
De hier opgenomen verschillen worden onder andere veroorzaakt doordat bij diverse projecten de opbrengsten uit grondverkopen (wonen, bedrijventerreinen en kantoren) achterblijven ten opzichte van een eerdere jaarprognose (MPG 2016) die verwerkt is in de begroting. De activiteiten die uitgevoerd moeten worden voor het vrijmaken van terreinen, bodemsaneringen en bouw- en woonrijpmaken schuiven ook door naar een later jaar, daarmee zijn de kosten hiervan ook lager dan geraamd. | 13.126 | -30.714 | N | ||
Voorziening nadelige grondexploitaties en voorziening verliesgevende faciliterende projecten | -746 | 310 | -436 | N | |
Voor negatieve grondexploitaties worden voorzieningen gevormd, die jaarlijks bij de jaarrekening aan de hand van de herijking MPG worden geactualiseerd. Voor 2016 was er per saldo een storting nodig in de voorziening nadelige grondexploitaties en voorziening faciliterende projecten. De belangrijkste mutatie wordt veroorzaakt door het verhogen van de verliesvoorziening NRE als gevolg van besluitvorming over het dossier eind 2016. | |||||
Voorziening waardevermindering gronden | -4.346 | -4.346 | N | ||
In 2017 zijn alle gemeenteraden binnen het Stedelijk Gebied Eindhoven akkoord gegaan met een nieuwe programmering van alle werklocaties binnen het Stedelijk Gebied. Voor de gemeente Eindhoven leidt dit arrangement onder andere tot een afwaardering van Park Forum Oost met € 4,2 miljoen. Deze afwaardering is, voortuitlopend op definitieve goedkeuring van alle gemeenten, al in 2016 verwerkt door een storting in de voorziening waardevermindering gronden. Tevens heeft een extra storting in de voorziening plaatsgevonden in verband met een lagere marktwaarde voor de locatie Fuutlaan. | |||||
Strategische verwervingen | 12.750 | -12.750 | N | ||
Er zijn in 2016 geen strategische verwervingen uitgevoerd. | |||||
Resultaat afgesloten projecten | -69 | 413 | 344 | N | |
Er ontstaat een voordeel als gevolg van het nog niet kunnen afsluiten van een tweetal grondexploitaties met een verwacht negatief resultaat. Met dit negatieve resultaat was in de begroting al wel rekening mee gehouden. | |||||
Rente voorraad en strategische verwervingen | 515 | 515 | N | ||
Dit betreft de rentekosten over de voorraden en de strategische verwervingen. In de begrote rentepost was rekening gehouden met de aankoop van strategische gronden. Deze hebben in 2016 niet plaatsgevonden. Dit leidt tot een voordeel op de geraamde rentepost. | |||||
Voorbereidingskosten | 2.335 | -1.900 | 435 | N | |
Als gevolg van gewijzigde regelgeving (BBV) mogen voorbereidingskosten voor nog niet vastgestelde projecten voor 5 jaar worden geactiveerd als immateriële vaste activa. Dit in afwachting van de keuze of een project daadwerkelijk in uitvoering kan worden genomen. De begroting 2016 was nog niet aangepast aan deze systematiek. | |||||
Overig beheerresultaat | 937 | -1.914 | -977 | N | |
In het overig beheerresultaat worden alle baten en lasten verwerkt die op jaarbasis via de exploitatie van het collegeproduct grond worden afgewikkeld. De grootste verschillen zijn: | |||||
PSV | -99 | -298 | -397 | N | |
Baten betreffen de huur (trainingsveld Herdgang) en canon (grond stadion) en zijn conform begroting. De lasten betreffen de rente over de in 2011 aangegane lening, vooruitbetaalde rente die gedurende de looptijd van de lening jaarlijks ten laste van de exploitatie wordt gebracht en advieskosten. Abusievelijk is in de begroting met deze 2 laatsten geen rekening mee gehouden. Het saldo van de baten en lasten (zijnde 298) is conform eerdere besluitvorming gestort in de risicoreserve PSV. Ook deze storting was abusievelijk in 2016 niet geraamd. Dit leidt per saldo tot een nadeel van €397.000. | |||||
Totaal | 41.991 | -46.555 | -298 | -4.863 |