Vanuit het programma Grond wordt het grondbeleid van de gemeente Eindhoven gevoerd. Grondbeleid is een geheel van hulpmiddelen (instrumenten) dat in onderlinge samenhang en gedoseerd wordt ingezet om ruimtelijke bestuurlijke doelen te realiseren. Grondbeleid is geen primair beleid met een zelfstandig doel. Het geeft aan op welke wijze een gemeente de verschillende haar beschikbaar gestelde instrumenten inzet om ander beleid te realiseren. Denk daarbij aan bijvoorbeeld volkshuisvestelijk, economisch en maatschappelijk beleid. Grondbeleid is dus dienstbaar aan andere beleidsdoelen.

Het grondbeleid is in beweging en daarom wordt de huidige nota Grondbeleid geactualiseerd. Deze actualisatie is van belang als gevolg van veranderde marktomstandigheden, nieuwe wet- en regelgeving en nieuwe instrumenten. Maar ook is de omgeving veranderd waarin gebiedsontwikkelingen plaatsvinden. Denk daarbij aan thema’s als duurzaamheid, innovatie, financiële arrangementen en wensen van eindgebruikers centraler zetten. Samen met de groeiambitie van Eindhoven resulteert dit in een meer waarde gedreven grondbeleid.

Wijze waarop het grondbeleid in 2016 is uitgevoerd
Vanuit de diverse raadsprogramma’s worden bestuurlijke ambities vertaald in projecten. Een groot deel daarvan betreft grondexploitatieprojecten. Er wordt daarbij vastgoed (her)ontwikkeld. Ieder project kent een grondexploitatie. Dit betreft de financiële vertaling van het ruimtelijke plan, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in de tijd. Net als in voorgaande jaren is ook in het jaar 2016 weer een Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) opgesteld. Het MPG voorziet in de belangrijkste bestuursinformatie over de grondexploitatie- en kostenverhaalsprojecten (zgn. faciliterende projecten), waarbij zowel verantwoording over 2016 (informatie voor deze jaarrekening) plaatsvindt alsmede een vooruitblik naar de toekomst wordt gegeven (informatie voor kadernota en begroting). De commissie BBV heeft met ingang van 1 januari 2016 de verslagleggingsregels rondom grondexploitaties en kostenverhaalsprojecten gewijzigd. Deze wijzigingen zijn in het MPG 2017 verwerkt.

Deze paragraaf beschrijft achtereenvolgens de volgende verplichte onderdelen voor deze jaarrekening (een en ander gebaseerd op het MPG 2017):

• Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van het totaal aantal grondexploitaties, waarbij voor de meest invloedrijke grondexploitaties een korte toelichting wordt gegeven;
• Een onderbouwing van de gerealiseerde winstneming;
• De voorzieningen en benodigde weerstandscapaciteit (in relatie tot de risico’s) voor het programma Grond;
• Daarnaast geven we een korte toelichting op de voorraad en strategische verwervingen.

Hieronder volgt een samenvatting van het MPG 2017 op deze punten.

Groepsindeling in de grondexploitaties
In het MPG 2017 wordt de indeling gevolgd van de in het MPG 2010 geïntroduceerde Strategie Matrix
Grondbedrijf. Deze indeling maakt het mogelijk om op verschillende niveaus analyses te kunnen maken over het
gevoerde en te voeren grondbeleid en de lopende grondexploitaties. Daardoor kunnen zowel op grondexploitatie- als op totaalniveau strategische keuzes en bijsturingsacties transparanter met het bestuur worden besproken en ter besluitvorming worden voorgelegd. De grondexploitaties zijn primair op basis van importantie voor onze stad en secundair op het risicoprofiel in vier groepen onderverdeeld. Deze vier groepen zijn:

• Groep 1: Grondexploitaties met een hoge importantie en hoog risicoprofiel;
• Groep 2: Grondexploitaties met een hoge importantie en laag risicoprofiel (het ideale profiel);
• Groep 3: Grondexploitaties met een lage importantie en hoog risicoprofiel;
• Groep 4: Grondexploitaties met een lage importantie en laag risicoprofiel.

Voor het MPG 2017 zijn de groepen dan als volgt verdeeld:

Afbeelding 5.1 Strategiematrix

Prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitaties en kostenverhaalsprojecten
Het totaal verwachte resultaat van de lopende grondexploitaties en kostenverhaalprojecten (waarvoor een grondexploitatie is vastgesteld) bedraagt op basis van eindwaarde (EW) circa € 57 miljoen en op basis van netto contante waarde (NCW) circa € 49 miljoen. Dit resultaat zal naar verwachting en bij ongewijzigde omstandigheden, in de komende jaren vrijvallen. Ten tijde van de jaarrekening 2015 werd nog een EW verwacht van circa € 65 en een NCW van circa € 48 miljoen.
Groep
De belangrijkste ontwikkelingen in de volgende projecten zijn hieronder opgenomen: Tongelresche Akkers, Meerhoven, Blixembosch, NRE-terrein en Stationsgebied. Daarnaast kennen we voor Strijp S en Flight Forum een bijzondere constructie, omdat we daarin een samenwerkingsverband zijn aangegaan met private partijen. Voor die projecten wordt dat expliciet toegelicht:

Naast projectinhoudelijke wijzigingen worden de wijzigingen van de prognoses van het eindresultaat ook veroorzaakt door de nieuwe BBV-verslagleggingsregels. Het te hanteren rentepercentage is gewijzigd van 3,75% voor positieve en 1,5% voor negatieve grondexploitaties naar 2% voor alle grondexploitaties, de discontovoet (nu 2%) voor de netto contante waarde berekening is gewijzigd en kosten mogen alleen worden toegerekend als deze onderdeel uitmaken van de zogenoemde kostensoortenlijst. Dit laatste heeft met name tot gevolg dat geen aparte post onvoorzien meer in de grondexploitaties mag worden opgenomen.

Tongelresche Akkers
De prognose van het resultaat van de grondexploitatie Tongelresche Akkers is op eindwaarde afgenomen van €3,9 miljoen positief naar € 3,0 miljoen positief en op NCW afgenomen van € 2,9 miljoen positief naar € 2,6 miljoen positief.

In 2016 is deelplan 13C uitgegeven aan ontwikkelaar Ballast Nedam. Voor de plandelen 5, 11 en 14 hebben gemeente en ontwikkelaar in 2016 gezamenlijk voorbereidingen getroffen voor de realisatie hiervan op korte termijn. Ontwikkelaar Ballast Nedam werkt momenteel aan een herziening van het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan. Verwachting is dat dit medio 2017 in procedure gaat.

Voor de nog aan te leggen sportvelden binnen het plangebied werd uitgegaan van een bepaalde grondopbrengst. Vanwege een lager uitvallende indexatie en een verkleining van het sportgebied is deze grondopbrengst verlaagd. Op dit moment wordt nog onderzocht hoe om te gaan met de locaties waar de resterende sportvelden zijn voorzien. In 2017 zal hier meer duidelijkheid over komen.

Medio 2015 heeft het college besloten de 5 resterende woonwagens te verplaatsen naar de locatie Kanaaldijk Noord nabij de tennisvelden. Vervolgens is onderzocht of er mogelijke toch nog alternatieve locaties buiten het plangebied beschikbaar waren. De uitvoering van dit onderzoek heeft geleid tot extra kosten.

Meerhoven
De prognose van het resultaat van de totale grondexploitatie Meerhoven is op eindwaarde afgenomen van € 9,1 miljoen positief naar € 4,4 miljoen positief en op NCW afgenomen van € 7,2 miljoen positief naar € 3,3 miljoen positief. De oorzaak hiervan is tweeledig. Enerzijds een positief effect als gevolg van lagere kosten, hogere opbrengsten en een snellere uitgifte van grond. Dit leidt tot lagere faseringskosten (kostenstijging en rente). Anderzijds een negatief effect door het vanuit het voorzichtigheidsbeginsel laten vervallen van de reserveringsrente Bosrijk als gevolg van de uitspraak van de Rechtbank. Het negatieve resultaat van Meerhoven Algemeen wordt gedekt uit de positieve resultaten van de overige deelgebieden. Hieronder worden de projectinhoudelijke wijzigingen per deelproject toegelicht.

Meerhoven – Algemeen
De prognose van het resultaat van de deelgrondexploitatie Meerhoven Algemeen is op eindwaarde afgenomen van € 385,7 miljoen negatief naar € 411,4 miljoen negatief en op NCW afgenomen van € 307,3 miljoen negatief naar € 310,2 miljoen negatief. Deze daling wordt voornamelijk veroorzaakt door de nieuwe BBV-verslagleggingsregels. Daarnaast zullen naar verwachting de kosten van het opruimen van het gronddepot lager uitvallen.

Meerhoven - Zandrijk
De prognose van het resultaat van de deelgrondexploitatie Meerhoven Zandrijk is op eindwaarde toegenomen van € 43,5 miljoen positief naar € 46,9 miljoen positief en op NCW toegenomen van € 34,7 miljoen positief naar €35,4 miljoen positief. Deze toename wordt voornamelijk veroorzaakt door de nieuwe BBV-verslagleggingsregels. Dit deelgebied is gereed. Er zijn geen projectinhoudelijke wijzigingen doorgevoerd.

Meerhoven - Grasrijk
De prognose van het resultaat van de deelgrondexploitatie Meerhoven Grasrijk is op eindwaarde toegenomen van € 137,9 miljoen positief naar € 148,5 miljoen positief en op NCW toegenomen van € 109,9 miljoen positief naar € 112,0 miljoen positief. Deze toename wordt voornamelijk veroorzaakt door de nieuwe BBV-verslagleggingsregels. In dit deelgebied zijn geen projectinhoudelijke wijzigingen doorgevoerd. In Grasrijk zijn nog enkele IVS-kavels beschikbaar alsmede een collectief plan aan de Rundgraaf.

Meerhoven - Bosrijk
De prognose van het resultaat van de deelgrondexploitatie Meerhoven Bosrijk is op eindwaarde afgenomen van €24,8 miljoen positief naar € 16,0 miljoen positief en op NCW afgenomen van € 19,7 miljoen positief naar
€ 12,1 miljoen positief.

Het voormalige deelgebied Esplanade is opgeheven en opgenomen onder Bosrijk. Onlangs heeft de Rechtbank uitspraak gedaan in de zaak tegen VOF Bosrijk. De Rechtbank heeft de vordering van de VOF Bosrijk (betaling van schadevergoeding) afgewezen en de vordering van de gemeente (reserveringsrente) afgewezen. Daarom is vanuit het voorzichtigheidsbeginsel de reserveringsrente als opbrengst uit de deelgrondexploitatie Meerhoven Bosrijk gehaald.

Meerhoven - Waterrijk
De prognose van het resultaat van de deelgrondexploitatie Meerhoven Waterrijk is op eindwaarde toegenomen van € 77,1 miljoen positief naar € 77,7 miljoen positief en op NCW toegenomen van € 56,7 miljoen positief naar €58,1 miljoen positief. In Waterrijk is duidelijk sprake van een inhaaleffect na de crisis. De uitgifte loopt dan ook voorspoedig. Voor alle stedelijke kamers zijn contracten gesloten. Ook is voor de samenbouwkavels overeenstemming bereikt. De IVS-kavels zijn grotendeels uitverkocht. De verwachting is dat alle kavels in 2018 verkocht zullen zijn. Wat dan nog resteert zijn de Boskavels welke nog niet in uitgifte zijn genomen. De plannen hiervoor worden momenteel voorbereid. De verwachting is dat deze kavels (ruim 40 stuks) in 2019 worden verkocht.

Meerhoven – Meerrijk
De prognose van het resultaat van de deelgrondexploitatie Meerhoven Meerrijk is op eindwaarde toegenomen van € 28,9 miljoen positief naar € 30,1 miljoen positief en op NCW afgenomen van € 23,1 miljoen positief naar €22,7 miljoen positief. De ontwikkelaar heeft de grond afgenomen voor de bouwblokken A1, B1 en B2. De voorverkoop van de woningen verloopt goed. Naar verwachting start de bouw in het eerste kwartaal van 2017.

Meerhoven – Landhof
De prognose van het resultaat van de deelgrondexploitatie Meerhoven Landhof is op eindwaarde toegenomen van € 11,3 miljoen positief naar € 13,0 miljoen positief en op NCW toegenomen van € 9,0 miljoen positief naar €9,8 miljoen positief. Nu het plan bijna gereed is, blijkt dat de kosten van het woonrijp maken mee gaan vallen.
Daarnaast heeft de kikkerregeling Landhof Noord (ontwikkelaar betaalt bij op de grond als de uiteindelijke VON-prijzen hoger worden dan geraamd) gezorgd voor een meevaller in de grondopbrengst.

Meerhoven – Park Forum
De prognose van het resultaat van de deelgrondexploitatie Meerhoven Park Forum is op eindwaarde toegenomen van € 64,9 miljoen positief naar € 70,8 miljoen positief en op NCW toegenomen van € 51,8 miljoen positief naar € 53,4 miljoen positief. Op basis van regionale afspraken Werken, gemaakt in het najaar van 2016, kan Park Forum West nu ook specifiek worden ingezet voor logistieke bedrijven. Daardoor, en omdat de marktomstandigheden voor bedrijventerreinen weer gunstiger zijn geworden, is de verwachting dat Parkforum West sneller wordt uitgegeven dan tot nu toe gedacht. Dit betekent dat het resterende terrein eerder bouw- en woonrijp wordt gemaakt en dat de verwachting is dat de laatste bouwpercelen in 2025 worden verkocht in plaats van in 2030.

Meerhoven Flight Forum
De prognose van het resultaat van de deelgrondexploitatie Meerhoven Flight forum is op eindwaarde toegenomen van € 12,2 miljoen positief naar € 13,3 miljoen positief en op NCW toegenomen van € 9,7 miljoen positief naar € 10,0 miljoen positief. Deze toename wordt voornamelijk veroorzaakt door de nieuwe BBV-verslagleggingsregels. Er zijn geen projectinhoudelijke wijzigingen doorgevoerd.

Blixembosch
De prognose van het resultaat van de grondexploitatie Blixembosch is op eindwaarde afgenomen van € 3,9 miljoen positief naar € 3,4 miljoen positief en op NCW toegenomen van € 2,9 miljoen positief naar € 3,0 miljoen positief. Deze verschillen worden voornamelijk veroorzaakt door de nieuwe BBV-verslagleggingsregels.

Het project Blixembosch bestaat uit 2 delen: de Velden en het Plateau (voorheen de terrassen). In 2016 is een groot deel van de woningen in de Velden gerealiseerd. dit geldt voor zowel de projectmatige bouw als het collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en de IVS-kavels. Fase 3A en 3B, respectievelijk 23 en 9 woningen worden voor een groot deel in 2017 en 2018 gerealiseerd.  

Samen met de betrokken marktpartijen Hurks BV en BPD bv is voor de Terrassen een nieuw voorlopig ontwerp (VO) gemaakt, het Plateau genaamd. De financiële effecten van dit VO zijn verwerkt in dit MPG. Met minder kosten en minder opbrengsten is het financieel effect op de prognose van het resultaat van de grondexploitatie nihil. Het definitief ontwerp stedenbouwkundig plan (DOSP) voor het Plateau is binnenkort in concept gereed. Binnenkort wordt gestart met de voorbereidingen voor het op hoogte brengen van het Plateau en de aanleg van de geluidswal. Binnenkort kan de opdracht voor het bouwrijp maken en de opdracht voor de aanleg van het geluidsscherm nabij het tunneltje IKEA worden gegeven. Het ophogen, het bouwrijp maken en het bestemmingsplan van het Plateau neemt in totaal twee jaar in beslag.

NRE
De prognose van het resultaat van de grondexploitatie NRE is op eindwaarde afgenomen  van € 0,6 miljoen negatief naar € 1,3 miljoen negatief en op NCW afgenomen van € 0,6 miljoen negatief naar € 1,2 miljoen negatief. Om dit extra negatieve resultaat te dekken heeft een storting in de verliesvoorziening grondexploitaties plaatsgevonden.

Op basis van gewijzigde uitgangspunten is de grondexploitatie NRE herzien. Conform besluitvorming door de raad in december 2016 is rekening gehouden met een aangepaste raming voor saneren, bouwrijp maken, het herinrichten van de openbare ruimte en planontwikkelingskosten. Daarbij is voor wat betreft saneren uitgegaan van het scenario ‘integraal saneren plus’. De sanering van de riolering gasfabriek is in 2015 uitgevoerd en afgerond. Ook is in vergelijking met de vorige herziening uitgegaan van de ontwikkeling van fase IV. Een groot gedeelte van de te verkopen gebouwen en kaveluitgifte vindt naar verwachting plaats in 2017 en 2018, na de benodigde saneringswerkzaamheden.

Het bestemmingsplan is nog niet onherroepelijk. Verwacht wordt een uitspraak van de Raad van State in april 2017.

Stationsgebied
De prognose van het resultaat van de grondexploitatie Stationsgebied is op eindwaarde toegenomen van € 5,6 miljoen positief naar € 8,8 miljoen positief en op NCW toegenomen van € 4,6 miljoen positief naar € 8,1 miljoen positief. Deze toename wordt voornamelijk veroorzaakt door de nieuwe BBV-verslagleggingsregels.

De ontwikkelingen in het Stationsgebied worden steeds meer zichtbaar. De uitvoering van het project OV-tunnel is verlengd omdat ook de renovatie van de Zuidhal wordt meegenomen. Daarnaast wordt gewerkt aan de afronding van het Student Hotel en is gestart met de marktconsultatie voor de VVV-locatie.  

Brainport Industries Campus (BIC)
De prognose van het resultaat van de grondexploitatie BIC is op eindwaarde met € 0,8 miljoen negatief en op NCW € 0,7 miljoen negatief nagenoeg gelijk aan het vorig MPG. BIC is een hoogwaardige bedrijvencampus in de Brainportregio en omvat circa 200 hectare. Daarvan komt ongeveer 60 hectare in aanmerking voor bebouwing. BIC Zuid is de eerste fase van de ontwikkeling van de campus en beslaat circa 25 hectare. Dit jaar start de ontwikkelaar met de bouw van de eerste fabriek van de toekomst in cluster 1 van BIC Zuid op eigen terrein. Het bestemmingsplan voor cluster 1 is reeds onherroepelijk en de omgevingsvergunning voor de eerste fabriek is verleend. Daaropvolgend zal cluster 2 van BIC Zuid ontwikkeld gaan worden. In cluster 2 is zowel private ontwikkeling als gemeentelijke grondexploitatie aan de orde. Er wordt een dossier voorbereid om ook voor de ontwikkeling van de gemeentelijke grondposities in cluster 2 een grondexploitatie te laten vaststellen. Dit zal naar verwachting een positief effect hebben op het verwachte resultaat van de grondexploitatie BIC.

Strijp-S
Strijp-S is een publiek-private samenwerking tussen Gemeente Eindhoven (50%) en VolkerWessels (50%). Deze samenwerking is geregeld in een samenwerkingsovereenkomst die is vastgesteld in de gemeenteraadsvergadering van februari 2002. Voor het werkapparaat van de samenwerking is een BV/CV- constructie opgericht, Park Strijp Beheer (PSB) genaamd. De directie werkt onder een raad van aandeelhouders waarvan Gemeente Eindhoven en VolkerWessels aandeelhouders zijn.

Park Strijp neemt gronden en gebouwen tegen boekwaarde over van de gemeente (om financiële redenen heeft de gemeente indertijd van Philips gekocht, de verantwoordelijkheid is echter 50-50 met VolkerWessels beschreven). Vervolgens legt Park Strijp nieuwe openbare ruimte aan en verkoopt de bouwkavels aan opstalontwikkelaars. De grondexploitatie van Park Strijp is kostendekkend.

Los van het feit dat ook de nog niet in ontwikkeling gebrachte gebouwen en ruimten al jaren uitermate intensief (tijdelijk) worden gebruikt, is en wordt er al veel conform de eindbestemming gebouwd. Actueel in 2017 zijn:

• Afbouw en oplevering van circa 400 woningen op bouwveld G (Space-S) door Woonbedrijf.
• Bouw van circa 330 woningen en een parkeergarage op bouwvelden Q en R (blok 59 - 61 - 63).
• Start bouw circa 220 woningen achter het Natlab, naast St. Lucas.
• Behoud en renovatie van urban hal SEU (o.a. Area 51), met bouwvoorbereiding woningen er overheen (“Haasje-Over”) door Trudo.
• Start bouw Chinees Paviljoen door zuster-stad Nanjing.
• Bouwvoorbereiding/start bouw bouwvelden N (woontoren), S en T.’

In grondexploitatie van Park Strijp bevinden zich risico’s. Ter dekking van deze risico’s zijn buffers opgenomen in de grondexploitatie. Uiteraard wordt door Park Strijp en de programmamanager Spoorzone gestuurd op minimalisering van de risico’s.

Flight Forum
Voor de ontwikkeling van dit bedrijventerrein is in 1998 een samenwerking met Schiphol Real Estate Eindhoven (SREE) aangegaan in de vorm van een BV/CV constructie. De gemeente Eindhoven is voor 51% aandeelhouder.

Op dit moment zijn de gronden voor ongeveer 75% uitgegeven. De uitgifte stagneert echter en er worden nauwelijks nog gronden uitgegeven. Er vindt een herbezinning op de uitgiftestrategie plaats. Dit heeft geresulteerd in het rapport “Ambitieverkenning Flight Forum”. Op basis hiervan is de winstverwachting Flight Forum gedaald.

Richttermijn maximale looptijd grondexploitaties 10 jaar
De commissie BBV heeft de richttermijn voor de maximale looptijd van grondexploitaties gesteld op 10 jaar. hiervan kan gemotiveerd worden afgeweken. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat deze motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risico-beperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren.

De grondexploitaties Meerhoven (t/m 2030) en Strijp-S (2027) hebben een looptijd langer dan 10 jaar. De raad heeft besloten om voor deze grondexploitaties gemotiveerd af te wijken van de richttermijn omdat voldoende risicobeperkende maatregelen zijn genomen die de onzekerheden en risico's gepaard gaande met de langere looptijd te mitigeren.

Gerealiseerde winstneming ten opzichte van begroting en onderbouwing hiervan
In 2016 zijn een aantal grondexploitaties afgesloten. Dit is het moment dat het financieel resultaat van de grondexploitatie definitief wordt en via het collegeproduct Grond in het resultaat van de gemeente terecht komt. In 2016 is geen sprake geweest van tussentijds winstnemen in grondexploitaties.

Tabel 5.2 Resultaat afgesloten grondexploitaties

Zoals uit bovenstaande tabel blijkt is het resultaat uit afgesloten grondexploitaties hoger dan begroot. Dit wordt met name veroorzaakt door het nog niet kunnen afsluiten van een tweetal grondexploitaties met een verwacht negatief resultaat. Dit is het gevolg van vertraging in de afronding van deze projecten.  

Voorraad en strategische verwervingen
Voorraad betreft alle projecten, zowel grondexploitaties als kostenverhaalsprojecten, binnen het programma Grond waar nog geen grondexploitatie voor is vastgesteld. Hieronder vallen ook strategische verwervingen. Doelstelling van het aanhouden van voorraad is om te kunnen blijven voldoen aan en inspelen op de maatschappelijke opgave van de stad conform het door de gemeente gewenste bestuurlijke ambitieniveau. In 2016 hebben geen strategische verwervingen plaatsgevonden. Er is op dit moment sprake van 38 voorraadprojecten. Bij het MPG 2016 waren dit er nog 40.

Het weerstandsvermogen
Het weerstandsvermogen geeft de relatie aan tussen de risico’s waar geen maatregelen voor zijn getroffen en de weerstandscapaciteit die de gemeente heeft om de (eventueel) bijkomende niet begrote kosten op te kunnen
vangen. Het betreft risico’s die nog niet voorzien zijn in projecten en dus niet financieel vertaald zijn in de
grondexploitaties.

Onderstaande tabel geeft de verwachting weer voor de benodigde weerstandscapaciteit naar aanleiding van de
analyse zoals deze gemaakt is voor het MPG 2017. Dit betreft een bedrag van circa € 26,2 miljoen. Deze
verwachting is gebaseerd op gecalculeerde (negatieve) risico’s die minimaal afgedekt moeten zijn in de totaal
aanwezige weerstandscapaciteit van de gemeente. Positieve risico’s worden bij de bepaling van de verwachting
van de benodigde weerstandscapaciteit niet meegenomen. Dat wil niet zeggen dat deze niet kunnen optreden.

Tabel 5.3 Benodigde weerstandscapaciteit

In het MPG 2016 was de benodigde weerstandscapaciteit nog berekend op circa € 37,2 miljoen. Een verlaging
Van de benodigde weerstandscapaciteit voor het programma grond van circa € 11 miljoen. Dit wordt met name
veroorzaakt door de verlaging van de benodigde weerstandscapaciteit van marktrisico’s van € 26,9 miljoen bij MPG 2016 naar € 13,5 miljoen. Dit betekent een daling van circa 50%. Voornaamste oorzaak is de sterk verbeterde marktomstandigheden. De verwachting is dat, als er marktrisico’s optreden, er sprake zal zijn van minder lange vertragingen in de uitgifte en minder harde dalingen van grondopbrengsten.

Voorziening nadelige resultaten grondexploitaties en voorziening verliesgevende faciliterende projecten
De gemeente Eindhoven kent naast een aantal grondexploitaties met een verwacht positief financieel resultaat ook planexploitaties met een verwacht nadelig financieel resultaat. De noodzakelijke investeringen zijn soms nodig om de gemeentelijke ambities en doelstellingen te verwezenlijken. Als uitgangspunt (BBV regelgeving) geldt dat voor een grondexploitatie met een verwachte negatief resultaat direct een voorziening moet worden getroffen. Verliezen in lopende grondexploitaties moeten dus al genomen worden zodra ze worden geraamd. In het geval van de vastgestelde grondexploitaties is dat wanneer uit de prognoses blijkt dat het financieel eindsaldo negatief zal zijn. Als dit het geval is, wordt een verliesvoorziening gevormd ter grootte van de netto contante waarde (NCW) van de grondexploitatie. Deze NCW wordt berekend aan de hand van de door de commissie BBV voorgeschreven discontovoet (het streefpercentage van de ECB voor de inflatie, zijnde 2%).

Tabel 5.4 Verloopoverzicht voorziening nadelige grondexploitatie en verliesgevende faciliterende projecten

De prognose van enkele projecten is minder verliesgevend dan verwacht. Dit veroorzaakt een vrijval van € 0,67 miljoen. De storting in de verliesvoorziening als gevolg van een hogere verliesverwachting wordt voornamelijk veroorzaakt door de benodigde verliesvoorziening Mariënhage (besluit raad juni 2016) en de actualisatie van de grondexploitatie NRE (besluit raad december 2016).

Voorziening voorraad
Voor de voorraadprojecten geldt dat er verlies moet worden genomen indien de boekwaarde (het tot nu toe geïnvesteerde vermogen) hoger is dan de actuele marktwaarde. Om dit te beoordelen wordt de boekwaarde vergeleken met de marktwaarde. Als de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde, wordt hiervoor direct een verliesvoorziening getroffen.

Tabel 5.4 Verloopoverzicht voorziening voorraad

Omdat de marktwaarde van twee van de grondposities is gedaald, is het noodzakelijk om hiervoor een extra verliesvoorziening te treffen.

Grondbeleid
Het grondbeleid is in beweging en daarom is de huidige nota Grondbeleid geactualiseerd. Deze actualisatie is van belang als gevolg van veranderde marktomstandigheden, nieuwe wet- en regelgeving en nieuwe instrumenten. Maar ook is de omgeving veranderd waarin gebiedsontwikkelingen plaatsvinden. Denk daarbij aan thema’s als duurzaamheid, innovatie, financiële arrangementen en wensen van eindgebruikers centraler zetten. Samen met de groeiambitie van Eindhoven resulteert dit in een meer waarde gedreven grondbeleid.

Vanaf 1 januari 2016 is de vennootschapsbelastingplicht (Vpb) voor gemeenten een feit. Ook gemeenten moeten 25% belasting afdragen over de fiscale winst die met commerciële activiteiten is verdiend. De uitgevoerde QuickScan op de vastgestelde grondexploitaties wijst er op dat de grondexploitatieactiviteiten Vpb-plichtig worden. Er is onderzocht wat de mogelijke Vpb-gevolgen zijn voor de portefeuille aan grondexploitatie-activiteiten. De financiële consequenties hiervan zijn op concernniveau verwerkt.